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주택시장 분석의 이론적 기초(4) - 부동산시장 침체와 금융위기/장기불황

과거부터 발생한 금융위기와 장기간 경기 침체는 부동산시장 침체로 인해 발생한 경우가 많았다. 대표적으로 2008년 ‘글로벌 금융위기’도 서브프라임 모기지로 알려진 미국의 저신용 주택담보대 출이 여러 가지 복잡한 금융상품과 연계된 상황에서 부동산 가격이 하락하면서 발생한 것이다. 대부분 ‘확장적 통화정책 → 금리 하락 → 부동산 가격 급등 → 금리 인상 → 부동산 가격 급락 → 금융위기·경기침체’의 과정을 거쳤다.부동산 가격이 하락하면 부(富)의 효과가 반대로 작용하면서 소비가 위축되고 담보가치가 하락함에 따라 금융사 건전성도 악화된다. 또한, 기업의 자금난이 발생하고 투자가 감소하면서 금융과 경제 전반에 악영향을 미친다. 좀 더 구체적으로 보면, 부동산 자산의 부(富)의 효과가 금융자산의 부(富)의 효과..

주택시장 분석의 이론적 기초(3) - 가격과 거래량 변동을 활용한 분석

신문지상이나 뉴스 또는 유튜브 등에서 실시하는 통상적인 부동산 시장 분석은 부동산 양도소득세 세율 인상 또는 LTV 비율 강화 등 부동산 가격에 영향을 미치는 요인을 먼저 찾은 후 이들 요인이 수요 감소를 초래하여 부동산 가격이 하락하였다는 식으로 행해진다. 다시 말해 부동산 가격 상승 또는 하락 원인으로 지목되는 사건을 먼저 식별하고 수요가 급증했다느니 공급이 부족했다느니 하면서 분석하는 것이다. 그러나 이와는 달리 가격과 거래량 변화를 관측하면 가격 변동의 구체적인 요인이 무엇인지 식별하기 전에 수요 요인으로 가격이 변동했는지 공급 요인으로 가격이 변동했는지 알 수 있다. 더욱 구체적으로 이를 설명하면 다음과 같다. 부동산시장에서 실제 발생한 ‘가격 상승’, ‘가격 하락’, ‘거래량 증가’, ‘거래량..

주택시장 분석의 이론적 기초(2) - 계량 분석 모형

부동산 가격은 일반적으로 수요·공급 여건과 금융 요인, 조세제도 등에 의해 변동한다(Hilbers 등, 2008). 수요 요인에는 소득, 금리, 채무 관련 비용, 인구, 가구 수, 가구 구성원 수 등이 있고 공급 요인에는 주택 재고, 공실률, 착공 건수, 건축허가 건수, 지가, 건설비용 등이 있다. 또한 취득세, 거래세, 양도소득세 등 조세제도도 부동산 가격 변동을 초래하는 중요한 요인이다. 그 외에도 LTV(Loan To Value), DTI(Debt To Income) 등 금융 부문 규제도 부동산 가격을 결정하는 요인이다.지금까지 나온 분석 결과에 따르면 대체로 가계소득, 금리, 인구가 부동산 가격에 미치는 영향력이 크며, 주택 공급(재고, 공실률 등), 금융 규제(LTV, DTI 등)도 상당한 영향..

[참고2] 맨큐와 웨일의 장기 주택수요 모형

* Mankiw. N. and D. Weil (1989), “The Baby Boom, the Baby Bust and the Housing Market,” Regional Science and Urban Economics 19(2), pp. 235-258. 요약Mankiw and Weil(1989)는 D-W 모형이 소개되기 전인 1989년에 1970년대 미국의 주택 가격 급등의 주요 요인으로 베이비붐 세대가 주택 구매 연령대에 접어든 점을 지적하는 등 인구구조의 변화가 주택시장에 막대한 영향을 주었다고 주장하였다. 여기에 서 Mankiw는 우리가 잘 알고 있는 「맨큐의 경제학」의 그 맨큐이다. ‘장기 주택수요 모형’(이하, MW 모형)이라고 불리는 이 이론은 ‘특정 시점에 추정한 각 연령별 주택 수요..

주택시장 분석의 이론적 기초(1) - 부동산시장 분석 기본 모형

부동산시장을 분석하는 도구나 모형은 매우 다양하다. 유튜브나 블로그 또는 뉴스 등에서 행해지는 부동산시장 분석은 최근 발표 한 통계나 정부 당국의 부동산 대책 또는 국내외 경제 환경 등을 소개하면서 이에 따라 주택 등 부동산 가격이 어떻게 변했고 어떻게 변할지 언급하는 것이 대부분이다. 여기에서 더욱 구체적인 분석을 한다고 하면 증권회사 리포트 또는 경제연구소에서 작성하는 전문적인 보고서 등이 있다, 그 외에 부동산 이론에 근거한 분석을 찾는다면 부동산시장과 관련된 논문을 보면 된다.통계자료나 부동산 대책을 소개하면서 부동산시장의 흐름을 분석하거나 전망하는 자료는 네이버, 구글 등 검색엔진으로 검색하거나 유튜브에서 찾아보면 매우 많이 찾을 수 있다, 여기에서는 이것보다는 전문적이고 이론적인 분석 방법을 ..

사교육 문제에 대한 성찰 - 강태중 명예교수

아래의 글은 강태중 중앙대학교 명예교수의 글 "교육 이야기 | 사교육 톺아보기" 시리즈 1~10을 요약한 것으로, 우리나라 사교육 문제의 역사적 변천과 정부 정책의 흐름, 그리고 그 과정에서 학교 교육의 의미가 어떻게 변질되었는지에 대한 깊이 있는 성찰을 담고 있다. 교수는 사교육 문제가 해결되지 않고 오히려 악화된 근본적인 원인이 문제 자체를 잘못 짚고 있기 때문이라고 지적하며, 사교육에 대한 기존의 이야기를 되돌아보고 새로운 이야기를 만들어 가야 한다고 역설하고 있다. 1. '과외'에서 '사교육'으로, 문제의 초점은 '성질'에서 '비용'으로 이동 우리 사회에서 학생들이 학교 정규 수업 외에 '학교 밖'에서 교육을 더 받는 현상은 수백 년 전부터 존재해 왔다. 근대 학교 교육 100여 년의 역사 속에서..

부동산시장 개관(8) - 부동산 규제 지역

부동산 규제 지역우리나라 정부는 주택시장 과열과 침체를 막기 위해 세제·대출·청 약·분양가 상한제 등 각종 규제의 대상이 되는 지역(규제 지역)을 지정하거나 지정을 해제한다. ‘규제 지역’은 ‘투기과열지구’, ‘조정대상지역’, ‘투기지역(법정 공식 용어는 ’부동산 지정지역‘이다. 소득세법 제104조의2)’ 등으로 정한다. ‘투기과열지구’와 ‘조정대상지역’은국토교통부 장관이 주거정책심의위원회를 열어 지정하거나 해제하 고, ‘투기지역’은 국토교통부 장관이 기획재정부 장관에게 요청하면 기획재정부 장관이 ‘부동산가격 안정 심의 위원회’를 열어 지정한다. 원래 ‘투기과열지구’는 ‘분양권전매제한 등’과 관련된 것으로 국토교통부 장관이 지정·공고하며, 관련법도 국토교통부 소관인 “주택법”이다. 반면, ‘투기지역’은 ..

부동산시장 개관(7) - 서울과 수도권 과밀화

수도권으로의 인구 및 산업의 집중우리나라의 서울과 수도권(서울, 인천, 경기도) 과밀화는 어제 오늘 일이 아니다. 특히, 수도권 인구 과밀화는 지속해서 심화되고 있다. 수도권 인구가 우리나라 전체 인구에서 차지하는 비중은 1992년 44.1%에서 2023년 50.7%로 6.6%p 상승하였다. 우리나라 전체 면적의 약 12%에 불과한 수도권에 인구의 절반 이상이 살고 있는 셈이다.물론 지난 30년간 충청권과 제주권의 인구 비중도 다소 상승하였다. 그러나 수도권에 비하면 미미한 수준이다. 이와 반대로 부·울·경, 대구·경북, 호남권의 인구 비중은 크게 하락하였다. 다만, 수도권 내에서도 경기도의 인구 비중은 급등하고 인천은 소폭 상승한 데 반해 서울은 오히려 하락하였다. 이러한 수도권 내 차별화는 눈여겨볼 ..

부동산시장 개관(6) - 전세제도

우리나라의 특이한 주택임대차 형태인 전세(傳貰)는 주택임대차계약 상 특수한 임대료 지급 방식임과 동시에 금융 측면에서는 환매조건부 무이자 모기지에 해당한다. 전세가 우리나라 고유의 그리고 유일한 제도는 아니지만 광범위하게 활용되는 극소수 국가인 점에서 특수한 제도인 것은 분명하다. 임대인은 사금융을 통해 적은 자기자본으로 주택을 소유하고 가격 상승을 기대한 자산 증식 수단으로 활용할 수 있으며, 임차인은 상대적으로 적은 비용으로 일정 기간 안정적인 거주를 보장받는 동시에 주택 매수를 위한 종 잣돈을 마련할 수 있다.전세의 기원전세(傳貰)제도는 우리나라 주택시장에서 특수한 지위를 가지고 있으며, 전 세계에서도 그 예를 찾기 어려워 심지어 우리나라만의 특수한 제도로 인식되고 있다. 그런데도 우리나라 전세의 ..

부동산시장 개관(5) - 우리나라의 부동산 정책

부동산 정책은 다른 정책들과 마찬가지로 부동산 경기의 진폭을 줄이기 위해서 시행된다. 우리나라의 부동산 정책은 크게 두 가지 유형을 구분할 수 있다. 부동산시장 과열을 억제하기 위한 부동산 가격 안정 정책과 침체된 부동산시장을 회복하기 위한 부동산시장 활성화 정책이 그것이다. 또한 이들 정책을 각각 수요 측면의 대책과 공급 측면의 대책으로 다시 나눌 수 있다. 이를테면 부동산 경기가 과열되었을 때, 수요를 억제하거나 공급을 확대하는 방식을 통해 가격을 안정화하는 것이다. 물론 이와는 별도로 서민 주거 안정을 위한 대책도 있다. 뒤돌아보면 우리나라 부동산 정책은 가격 안정 대책과 부동산시장 활성화 대책이 지속해서 반복되고 있으며, 심지어는 각 대책 간의 주기도 비정상적으로 짧은 시기도 있었다. 이처럼 부동..