전세의 역사와 다른 나라 전세제도

* 김진유(2015), "전세의 역사와 한국과 볼리비아의 전세제도 비교분석"를 요약한 것입니다.
 

전세(傳貰)제도는 한국 고유의 주택임대차계약의 형태로 알려져 있었으나, 기원전 15세기 메소포타미아 지방에도 있었으며, 인도와 볼리비아에는 현재도 존재한다.

현행 우리나라 전세제도인 가사전당(家舍典當)은 조선 후기에 나타났으며, 미 군정을 거치면서 법제화되었다.

 

1. 우리나라 전세(傳貰)의 역사

 
우리나라 전세제도는 고려시대의 '전당(典當)'에서 기원했다는 주장이 있으며, 이는 現 전세제도와는 달리 토지를 담보로 자금을 융통하는 형태였다.

「고려사」에 전당에 대한 기록이 있으며,「조선왕조실록」에는 전당을 관장하는 '해전고(解典庫)'에 대한 기록(태조1년), 재물의 전당에 대한 기록(세종11년), 전당의 폐해(高利로 융통한 후 토지 몰수)에 대한 기록(숙종35년) 등이 있음

 
현행 전세제도의 기원으로 볼 수 있는 가옥에 대한 전당, 즉 '가사전당(家舍典當)'은 조선 후기에 나타났으며, 1898년에 이에 대한 기록이 전해진다.
1876년 강화도조약 체결로 부산 이외에 인천·원산이 개항되면서 주민 이동을 제한하였던 오가작통법(五家作統法)이 무력화되어 서울 인구가 급증하고 주택수요가 증가한 것이 가사전당 발생에 결정적 역할을 하였다.
 
이후 1949년 美 군정 법률자문관이던 로빈기어(Lobingier)가 전세를 서구의 모기지와 비슷한 제도로 인식하여 '한국민법전초안'에서 전세권을 인정하였고, 1958년 제정(1984년 개정)된 「민법」(제303조 제1항)에서 전세권을 규정하였다. 
 

2. 여타국 전세제도

 
세계 최초의 전세(안티크레시스, Antichresis)에 대한 기록은 BC 15세기경 메소포타미아 지역의 고대도시인 누지(Nuzi)에서 발견된다.
 
그리스어 'anti[against]'와 'chresis[use]'의 합성어로 '부동산을 사용(use)하는 것에 대해(against) 대가를 지불하는 행위'를 의미하며, 사전에는 '모기지계약으로서 대출해 준 쪽에서 대출받는 사람의 부동산을 점유하고 해당 부동산에서 나오는 과실이나 이익을 이자를 대신해서 취하는 계약'으로 정의하고 있다.
다만, 이는 가옥 또는 토지를 대상으로 한 계약이 아니라 사람을 빌려주고 곡식을 빌려오는 계약이다.
 
이후 바벨로니아법에 안티크레시스가 등장하였고, 그리스·로마법으로 이어졌으며, 1163년에는 고리대금업의 위장술로 인식되어 금지되기도 하였다.
 
현대 법에는 1804년 나폴레옹법에 다시 등장하였으며, 이는 스페인 등을 거쳐 남미에 영향을 주었고 미국의 루이지애나주에도 존재한다.
 
법률상으로는 한국,스페인, 프랑스, 미국(루이지애나주), 아르헨티나, 볼리바아 등에서 전세제도의 존재를 확인할 수 있으나 실제 시장에서 전세가 관찰되는 국가는 한국, 볼리비아, 인도 등에 한정된다.
 
우리나라와 볼리바아는 전세가 국가 전체에 일반화되어 있지만, 인도는 극소수 지역에서 특수하게 나타나는 제도이다.

인도의 전세 : 주로 벵갈루루(크르나타카의 州都)에서 존재하며, 인차인이 통상 2~3년의 기간중 정해진 목돈(fixed lump sum)을 임대인에게 지불하고 월세 없이 사용(rent-free use)하다가 계약 만료시 보증금과 집을 각각 반환하고, 보증금 미반환시 집은 임차인에게 양도한다.

 
볼리비아의 전세인 안티크레티코(Anticretico, 안티크레시스의 스페인어)는 우리나라의 전세와 구조가 거의 동일하다. 보다 구체적으로는 계약 내용은 거의 동일하며, 세입자가 일부 세금을 부담한다는 점과 공부기재 의무, 전세금 미상환시 소유권 자동 이전 등이 다소 상이하다. 
 

	우리나라의 전세	볼리비아의 안티크레티코
계약기간	최소 2년	최소 2년
계약 당사자	주로 1인	부부 공동
공부 기재	의무사항 아님 (전세권 설정 가능, 대부분 확정일자로 대체)	부동산등록부에 기재 의무 (시장에서는 미동록 전세도 존재)
등록세	없음	세입자가 전세금의 0.4% 납부
부가가치세	없음	소유주와 세입자 모두 납부
계약시 기존 저당 설정	일정 범위 내에서 가능 (기존 근저당이 있더라도 세입자 의사로 계약 가능)	불가 (계약 당시 아무런 저당이 없어야 함)
경매시 우선순위	선순위 채권 존재 가능	전세권자가 1위
전대	임대인 동의를 얻어 가능	불가
전세금 성격	거주에 따른 임대료	거주에 따른 임대료, 현금 차용에 따른 담보물 제공
전세금 미상환시	반환소송을 거쳐 경매 처분, 소유권 자동 이전 불가	계약에 따라 소유권 자동 이전